거래량에 따른 매매압력

마지막 업데이트: 2022년 3월 4일 | 0개 댓글
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[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 집값 상승세가 주춤하고 있다. 서울 아파트값 상승폭 둔화세가 한 달째 이어지고, 전국 집값 거래량에 따른 매매압력 상승세도 지난달 첫째 주 이후 6주 연속 둔화하고 있다.

단기간 집값 급등에 따른 피로감이 누적된 가운데, 정부의 대출 규제와 금리 거래량에 따른 매매압력 인상 등 금융 규제가 맞물리면서 매수심리가 한풀 꺾였다. 금융당국이 본격적인 돈줄 옥죄기에 나서면서 매도·매수자 모두 관망세다.

특히 집값 상승세가 둔화되면서 거래량이 눈에 띄게 줄고, 서울을 비롯한 수도권에서 매물이 증가하고 있는 등 집값 관련 주요 지표들이 집값 조정을 가리키고 있다. 이 때문에 집값이 숨 고르기에 이후 조정 국면으로 전환될 것이라는 관측이 나온다.

다만, 전셋값이 여전히 오르고 있고, 만성적인 공급 부족 문제 등 집값 상승의 불씨는 여전한 만큼, 단기간에 집값이 하락세로 돌아서긴 어렵다는 분석이 맞서고 있다.

◆거래 절벽 현실화…서울 아파트값 4주 연속 상승세 둔화

거래 절벽 현상은 갈수록 심해지고 있다. 서울 아파트 거래량은 급감했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 건수는 1978건(19일 기준)으로 집계됐다. 아직 등록 신고 기한(30일)이 남아 매매 건수가 더 늘어날 것으로 보이나, 거래가 가장 많았던 지난 1월(5796건)에 3818건이나 감소했다.

구체적으로 보면 ▲1월 5796건 ▲2월 3875건 ▲3월 3792건 ▲4월 3670건 ▲5월 4894건 ▲6월 3943건 ▲7월 4701건 ▲8월4189건 거래량에 따른 매매압력 ▲9월 2696건 ▲10월 1978건으로 집계됐다.

거래량이 줄면서 아파트값 상승세도 주춤하고 있다. 서울 아파트값은 4주 연속 상승 폭이 둔화됐다. 한국부동산원에 따르면 11월 둘째 주(15일 기준) 서울의 아파트값은 전주 대비 0.18% 상승했다. 서울 아파트값 주간 상승폭은 10월3주(0.17%)→10월4주(0.16%)→11월1주(0.15%)→11월2주(0.14%)→11월3주(0.13%) 4주 연속 둔화했다.

강남권에서는 서초구(0.21%)는 방배·서초동 (준)신축 위주로, 송파구(0.19%)는 잠실·문정동 상대적 저평가 단지 위주로, 강남구(0.18%)는 개포동 위주로, 강동구(0.14%)는 고덕동 신축 위주로 상승했다.

강북권에서는 용산구(0.25%)는 정비사업 기대감 있는 이촌·한남동 위주로, 마포구(0.20%)는 직주근접한 공덕·상수동 대단지 위주로, 종로구(0.15%)는 홍파·교북동 신축 위주로 올랐다.

부동산원 관계자는 "가계부채 관리 강화 기조와 금리 인상 우려, 계절적 비수기 등 다양한 하방압력으로 매수심리 낮아지고, 거래활동이 감소하며 상승 폭이 축소됐다"고 설명했다.

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[서울=뉴시스] 18일 한국부동산원에 따르면 11월 셋째 주(15일 기준) 수도권 주간 아파트가격은 0.21% 상승해 전주 대비 0.02%포인트 상승폭이 축소됐다. 대구는 80주 만에 하락세로 돌아섰다. 세종은 이번주 0.12% 내리며 하락폭을 키웠다. (그래픽=안지혜 기자) [email protected]

◆"팔 사람이 더 많다"…서울 아파트 7개월 만에 '매도 우위' 전환

일부 지역에서는 하락 거래가 이어지고 있다. 국토교통부의 실거래가 공개 시스템에 따르면, 송파구 방이동 올림픽선수기자촌3차(전용면적 135㎡)는 지난 9월16일 30억9000만원에 거래됐다. 지난 8월 31억900만원에 거래된 것과 비교하면 한 달여 만에 1억원 하락했다. 또 지난 7월 8억9900만원에 거래된 상계주공11(전용면적 68㎡)은 지난달 24일 8억5000만원에 거래가 성사됐다.

서울 아파트 매매시장이 7개월 만에 집을 팔려는 매도자가 집을 사려는 매수자보다 많아졌다. 한국부동산원에 따르면 이번 주(15일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 99.6을 기록했다. 매매수급지수가 100 이하로 떨어진 것은 지난 4월 5일 96.1을 기록한 후 7개월 만이다.

매매수급지수가 기준치인 100이면 수요와 공급이 같은 수준이고, 200에 가까우면 공급보다 수요가 많다는 것을 의미한다.

권역별로 종로·중구 등이 포함된 도심권(103.4→103.5)만 유일하게 100 이상을 유지했다. 서북권(97.9→97.6)과 동북권(101.0→99.4), 서남권(100.9→99.7), 동남권(101.5→99.5)은 모두 100 이하를 기록했다.

매수 심리가 위축되면서 서울 아파트 매물은 쌓이고 있다. 부동산 빅데이터업체 아파트실거래가에 따르면 19일 기준 서울 아파트 매매 매물은 4만4687건으로 전달 대비 6.7% 증가했다.

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[서울=뉴시스] 집값 급등에 따른 피로감과 대출 규제, 금리 인상 등으로 서울 아파트 매수심리가 가라앉고 있다. 서울 아파트 매매수급지수는 7개월 만에 100아래로 떨어졌다. (그래픽=안지혜 기자) [email protected]

◆집값 하락 예단 '시기상조'…공급 부족·임대 증가 등 불씨 여전

주택시장에선 지금의 집값이 변곡점에 이르렀다는 분석이 나온다. 최근 거래량 감소와 집값 상승세 둔화, 기존 호가 보다 낮은 매물 출회 등의 영향으로 집값 하락세가 현실화할 것이라는 분석이다. 또 종합부동산세 부과와 추가 금리 인상 등 하방 압력으로 집값 하락이 더욱 거세질 것으로 예상하고 있다.

다만 본격적인 집값 하락세가 시작됐다고 보기는 어렵다는 분석도 있다. 금융당국이 집값 안정과 가계부채 축소를 위해 돈줄 옥죄기에 나서면서 일시적인 '숨 고르기'라는 평가다. 또 공급 부족에 따른 수급불균형이 장기화하고, 내년 대선을 거래량에 따른 매매압력 앞두고 재건축 등 정비사업 규제가 완화될 것이란 기대감이 겹치면서 집값 하락을 예단하기 어렵다는 것이다.

임대차시장 불안도 집값 상승의 불씨다. 새 임대차법 시행 2년이 되는 내년 8월에 계약갱신청구권이 만료된 물량이 주변 시세에 맞춰 '키 맞추기'에 나설 가능성이 크다. 임대차3법 시행 2년을 앞두고 전셋값이 안정되지 않을 경우, 매맷값이 다시 자극받을 수 있다.

또 정부의 사전청약 확대도 불안 요소다. 사전청약에 당첨된 무주택자가 입주 전까지 최소 5년 이상 임대시장에 머물면서 전세난이 가중될 것이란 우려도 적지 않다. 전세를 구하지 못한 실수요자들이 상대적으로 저렴한 중저가 아파트 매수에 나설 경우 집값이 다시 요동칠 가능성을 배제할 수 없다. 정부가 오는 2024년까지 공급하기로 한 사전청약 물량이 총 16만9000가구에 이른다.

전문가들은 집값 하락을 예단하기에는 시기상조라고 지적했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "집값이 단기간에 급등하면서 피로감이 누적됐고, 대출 규제와 금리 인상 등 수요 거래량에 따른 매매압력 억제책이 이어지면서 주택 수요자들이 관망세로 돌아서서 거래가 사실상 끊기고, 집값 상승세도 주춤하고 있다"며 "정부의 금융 규제로 단기간에 집값이 하락하기보다는 연말까지 숨고르기 장세가 이어질 것"이라고 진단했다.

권 교수는 "집값 상승세가 둔화됐으나, 재건축 등 정비사업 기대감이 있거나 인기 단지에서는 상승세가 여전하다"며 "만성적인 수급불균형을 해소하지 못하면 집값 안정 효과는 제한적"이라고 덧붙였다.

거래량에 따른 매매압력

서울은 공급물량 축소로 주거비 상방압력 가능성

(세종=연합인포맥스) 최진우 기자 = 한국개발연구원(KDI)은 2일 "향후 주택시장은 전국적으로 금리 인상에 따른 매매 및 전세시장의 하방압력이 지속할 것"이라고 예상했다.

KDI는 이날 발간한 '부동산시장 동향 2022년 1분기'에서 이렇게 전망했다.

KDI는 "정책금리 상승 기조가 이어진다면 가계대출의 기회비용이 증가하면서 매매 및 전셋값의 하방 압력으로 작용할 것"이라고 분석했다.

그러면서 "올해 아파트 공급물량이 작년과 비교해 소폭 증가하면서 전반적으로 공급 측 요인에 의한 상방 압력이 크지 않을 것"이라고 진단했다.

다만 "지역별 분기별 공급량 차이로 전셋값 변동성이 확대할 수 있다"고 봤다.

KDI "비수도권 아파트 입주물량은 2분기에도 증가할 것으로 예상하나 서울의 경우 2분기 아파트 공급이 큰 폭으로 감소해 주거비 상방압력이 나타날 수 있다"고 지적했다.

서울의 상반기 아파트 입주 물량은 1만3천호로 작년 같은 기간(1만9천호)보다 30.4% 감소할 것으로 나타났다.

올해 1분기 전국 주택매매가격은 전분기 대비 0.1% 상승했다.

수도권은 대부분 지역에서 약세를 보이면서 0.01% 하락했다. 서울도 0.01%의 하락 폭을 보였다. 지방 5대 광역시는 0.05% 떨어졌다. 대구(-0.09%), 대전(-0.3%)에서 하락이 두드려졌다.

EDAILY 부동산시황

[이데일리 강신우 기자] 거래량에 따른 매매압력 서울 주택시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 집값 급등에 따른 피로감과 대출규제, 금리 인상 등으로 매수세가 꺾이면서 아파트 매매거래량은 2년7개월 만에 최저치를 기록했다. 자치구 중에서는 지난해 상대적으로 저렴한 값에 가파르게 오르던 강북구가 유일하게 보합으로 전환했다.

거래량 2309건…2년7개월 만에 최저

2일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 10월 아파트 매매거래량(계약일 기준)은 2309건으로 지난 2019년3월(2282건) 이후 2년7개월 만에 최저치를 기록했다. 11월 거래량은 712건으로 전달보다 3분의 1에도 못 미치는 수준으로 ‘거래절벽’ 양상을 보이고 있다.

(사진=연합뉴스)

매수세도 꺾였다. 한국부동산원의 주간아파트 통계를 보면 지난주 서울 아파트 매매수급지수는 2주 연속 하락해 98.6을 기록했다. 매매수급지수는 100 미만이면 수요보다 공급이 많다는 의미다.

여기에 매물은 쌓이면서 집값 하방압력이 커지고 있다. 부동산 빅데이터 업체인 아파트실거래가(아실)에 따르면 2일 기준 서울의 매물량은 4만4987건으로 3개월 전(3만9513건)과 비교해 13.8% 늘었다. 같은 기간 자치구별로는 강서구가 1568건에서 2051건으로 30.8% 늘었고 이어 강북구(30.3%), 노원구(25.1%), 도봉구(23.6%) 순으로 매물이 쌓였다.

집값 거래량에 따른 매매압력 상승폭도 줄어들었다. 한국부동산원이 발표한 11월5주차(11월29일 기준) 주간 아파트가격 동향을 보면 서울 집값은 0.10% 상승해 전주대비 0.01%포인트(p) 상승폭이 거래량에 따른 매매압력 줄었다.

부동산원 관계자는 “가계대출 관리 강화와 금리 인상 등으로 매수심리 및 거래활동이 위축되고 그동안 매물 부족현상을 겪던 일부 지역도 매물이 소폭 증가하면서 6주 연속 상승폭이 축소했다”고 분석했다. 앞서 한국은행은 지난달 25일 기준금리를 0.75%에서 1.00%로 인상했다.

강북 ‘보합’ 전환…“양극화 장세 보일 듯”

특히 서울에서는 처음으로 강북구가 0.00%로 관망세가 짙어지면서 보합으로 전환했다. 강북은 작년 누적으로 2.07% 오르면서 노원과 도봉과 함께 ‘노도강’으로 묶이며 서울 상승세를 주도했던 곳이지만 올해 하반기부터는 집값 상승폭이 빠르게 둔화한 곳 중 하나다. 자치구 중 강북구 외에도 관악, 금천, 광진구 등 서울 외곽을 중심으로 0.01~0.03% 미미한 상승세를 보였다.

다만 강남권은 서울 전체 상승률을 웃돌고 있다. 이번 주 강남은 0.15%, 서초 0.17%, 송파 0.17% 올랐다.

이 밖에도 최근 들어 집값 거래량에 따른 매매압력 하락세가 나타나고 있는 대구와 세종은 각각 0.03%, 0.26% 하락하면서 전주보다 낙폭을 키웠다.

부동산시장 전문가들 사이에서도 부정적 전망이 더 늘었다. 내년에도 상승폭이 둔화한 가운데 지역별 양극화 장세를 보일 것이라는 분석이 나온다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “집값이 고점에 가까워졌다는 인식 확산과 대출규제, 금리 인상 등이 맞물리면서 부동산 시장 매수심리가 위축되고 있다”며 “내년에는 올해보다 가격 상승폭이 더욱 둔화하고 거래량 감소가 지속할 것으로 보인다”고 했다. 함 랩장은 다만 “아직 전셋값 상승과 대체투자처의 부재, 인플레이션 대비 등의 이슈가 있어서 급락보다는 숨 고르기 장세 거래량에 따른 매매압력 또는 지역별로 양극화 장세로 갈 가능성이 있다”고 내다봤다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “대출규제와 금리 인상 등으로 매수심리가 위축되면서 거래 소강상태가 거래량에 따른 매매압력 지속되고 있다”며 “그러나 1주택자 양도세 완화와 대선 이슈 등으로 내년까지 지켜보겠다는 집주인들이 호가를 유지하려는 경향을 보이면서 내년 초까지 상승폭 둔화 수준을 이어갈 것으로 판단된다”고 분석했다.

주택매매 8년반만에 최저…전체 거래도 10만건 이하로 뚝

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새해 첫 달 주택 팔고 사는 매매건수가 8년 6개월 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 또 매매와 증여, 분양권 전매, 건설업체로부터 입주자에게 소유권이 넘어가는 사례까지 포함한 전체 주택거래도 현 정부 들어 처음으로 10만 건 이하로 뚝 떨어졌다.

정부의 대출 기준 강화 등 지속적인 정부 규제에 금리인상, 대선 결과로 달라질 시장 거래량에 따른 매매압력 환경에 대한 기대감에 따른 눈치보기 등이 영향을 미쳤다는 분석이 나온다. 또 이런 거래감소가 장기화할 경우 지방자치단체의 세수감소와 공인중개업소의 경영난 등 관련 산업의 침체로 이어질 수 있다는 우려도 제기됐다.

국토교통부와 한국부동산원은 이런 내용을 담은 1월 주택거래동향을 28일(오늘) 공개했다. 국토부는 매매건수를 분석한 거래량에 따른 매매압력 보도자료를 배포했고, 부동산원은 매매를 포함한 전체 주택거래 상황을 누리집 부동산통계 R-one(https://www.reb.or.kr/r-one/main.do)에 올려놓았다.

국토부와 부동산원에 따르면 지난달 주택 매매거래량은 4만1709건으로 지난해 같은 기간(9만679건) 대비 54.0%로 급감했다. 또 전달(5만3774건)과 비교해도 22.4% 줄어들었다. 기간을 넓혀보면 2013년 7월(3만9608건) 이후 8년 6개월 만에 최저 수준이다.

매매거래량에다 증여, 교환, 분양권 전매, 아파트 입주에 따른 건설사에서 입주자로의 명의변경 등을 포함한 전체 주택거래량도 크게 줄었다. 지난달에 8만7825건으로 전달(10만1766건)보다 13.6%, 작년 동월(14만7062건) 대비 40.3%가 각각 감소했다.

전체 주택거래건수가 10만 건 밑으로 떨어진 것은 현 정부 출범 이후 이번이 처음이다. 또 2016년 2월(9만7551건) 이후 5년 11개월 만이다.


전체 주택건수가 줄어든 가장 큰 원인은 주택 매매거래의 급감에 있다. 현 정부에서 전체 주택거래가 가장 많았던 때는 2020년 7월로 22만3118건이었다. 지난달보다 2.5배 많은 수치다. 이 가운데 주택매매거래는 14만1419건으로, 지난달보다 3.4배 더 많았다. 매매거래 감소가 더 큰 비중을 차지했음을 시사한다.

이처럼 주택매매거래가 크게 줄어든 데에는 정부의 지속적인 규제와 금리 인상, 대선 결과에 따라 달라질 시장환경에 대한 기대감에 따른 눈치보기가 주 원인으로 꼽힌다.

한국지방세연구원은 최근 보고서 ‘주택거래와 취득세 세입 영향 점검’을 통해 “(거래 감소의 원인으로) 거래량에 따른 매매압력 기준금리 인상 및 유동성 축소에 대한 우려”를 꼽았다. 즉 한은이 지난해 8월부터 최근까지 3차례 연속으로 기준금리를 올린 데다, 정부가 각종 부동산 관련 대출 규제를 강화한 것이 거래 감소로 이어졌다는 것이다.

전문가들은 여기에다 여야를 가리지 않고 대선 주자들이 부동산 관련 규제와 세제 부담 완화를 약속하면서 시장 환경이 바뀔 것을 기대한 실수요자들이 거래를 멈추고 상황을 관망하고 있는 것으로 보인다고 입을 모았다.

민간연구소의 한 관계자는 “양도소득세 완화 등이 거론되면서 팔려는 사람들이 매물을 거둬들였고, 살려는 사람도 대출 규제나 부동산 거래에 따른 세 부담 완화를 거래량에 따른 매매압력 기대하면서 매매시기를 늦추고 있다”며 “대선과 6월 지방선거가 모두 끝난 올 하반기 이후부터 거래가 정상화될 것”이라고 말했다.

이런 주택거래 급감에 따른 부작용에 대한 우려도 나온다. 특히 거래량 급감이 지자체 세수의 큰 비중을 차지하는 취득세의 감소로 이어질 가능성이 크다는 분석이 나온다. 2020년 기준으로 취득세가 지방세에서 차지하는 비중은 30% 정도이기 때문이다.

현 정부 출범 이후 부동산 경기의 호황에 힘입어 취득세 세수는 꾸준히 늘었다. 특히 집값이 고공행진을 거듭했던 2020년과 지난해에 크게 늘었다.

지방세연구원에 따르면 2015~2019년까지 22조7000억 원 수준에 머물던 취득세 수입은 2020년 29조5000억 원으로 급증했고, 지난해에도 30조4000억 원에 이를 것으로 추정되고 있다. 지자체들은 또 올해도 지난해와 비슷한 30조 원 수준의 취득세 수입을 기대하고 있다. 지자체들은 거래량에 따른 매매압력 주택매매거래량 감소가 본격화하기 이전인 지난해 9월 기준으로 취득세 수입을 추정했다.

하지만 지방세연구원은 현재처럼 주택거래량이 감소한다면 취득세 수입은 25조~28조 원 수준에 머물 것으로 예상했다. 현재 수준의 감소가 3월까지 지속된다면 28조 원 정도로 줄겠지만, 6월까지 계속된다면 25조 원 정도로 떨어질 수 있다는 것이다.

여기에 현 정부 출범 이후 부동산 호황이 이어지면서 우후죽순처럼 늘어난 부동산공인중개업소의 경영난도 우려된다. 한국공인중개사협회에 따르면 지난해 상반기 기준 개업 공인중개사는 11만7738명으로 집계됐다. 전년 말(11만1016명) 대비 6개월 새 6722명이 증가했다.

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마찬가지로 지루한 박스권의 연속입니다. 박스권 돌파에 따라 시장의 중단기적 방향이 갈리게 됩니다.

BTCUSD: 2022년 1월 17일 비트코인 주봉분석

박스권에서의 지루한 횡보입니다. 이탈방향에 따라 시장의 중단기적 추세가 상방턴 혹은 하방가속의 형태로 바뀔 수 있으며, 캔들의 패턴과 거래량을 감안할 때 상승3 하락 7의 가능성이 있는 자리입니다.

005930: 삼성전자 반등머리고점

000270: 기아차 하락시그널의 완성

78000원 레벨이 이탈시 강한 하락이 예상됩니다.

005380: 현대차 조만간 악재터지려나

LUNAUSD: 루나 왜사나..

탈출기회 줘도. 루나 30만원 외치겠지..

SOLUSD: 솔라나 흑두루미 양산코인

XLMKRW: 스텔라루멘 희망회로 배제한 현실적 분석

XRPKRW: 리플, 희망회로 배제한 현실적 차트분석

ETHUSD: 22년 1월 13일 이더리움 분석

BTCUSD: 22년 1월 13일 비트코인 시황분석

BTCUSD: 비트코인 일봉 이중지그재그의 가능성

52535의 이중지그재그의 가능성, 한번 확인해보고자 합니다.

LUNAUSD: 루나도 제발 존버하지마세요.

매집단가 알면 절대로 투자 못합니다.

SOLUSD: 솔라나 3산 헤숄 넥라인 이탈 확정

일, 주봉상으로도 확정입니다. 솔라나 25만원일떄부터 사지말라했어요. 전형적인 설거지입니다.

BTCUSD: 비트코인 주봉분석 1월 10일 오전 9시 종가확인

BTCUSD: 비트코인 캔들과 거래량분석

다음과 같습니다. 1. 저점갱신이 아니더라도 지지부진한 쐐기형 기간조정(한번에 올리기 힘듦)이 발생하거나 2. 엄청난 투매를 동반한 폭락을 통해 수급을 다시 만들고 반등하는 1번과 2번의 가능성이 유력해 보입니다.


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